내가 송파구에서 살고 싶은 이유 | 송파구 지역분석

지난 부동산 하락장에 운좋게 생애 첫집 1호기를 분양 당첨을 통해 마련할 수 있었던 나는

2호기를 염두해두고 서울에 있는 아파트를 공부하고 있다. 

 

공부를 한다고 해서 당장 투자 행위로 이어질 수 없기때문에 가끔 지치기도 하지만

아파트로 청약당첨으로 자산의 폭발적 증식 효과를 (일명 돈 맛)을 경험했기에,

 

부동산(아파트)으로 투자의 방향은 정하고  

지속해서 마인드 부여잡고 노력해나갈 생각이다.

 

자본주의 마인드에 대한 얘기는 다음에 하기로 하고, 

우선 서울 25개구 중 2호기 매입 후보지로 송파구를 정한 이유를 정리해본다.

 

 

1. 송파구를 이해해보자

 

① 위치

 

서울시 25개구를 위의 그림처럼 5개 생활권역으로 구분지을 수 있고,

송파구는 강남 중심 일자리에 근접한 동남권역에 위치하고 있다.

 

② 인구

송파구 인구는 65만명 정도로서 서울 25구중 가장 많은 사람들이 거주하고 있다. 

세대당 인구도 2.3명/세대 으로 서울 평균 2.1명/세대보다 많으며,

이는 완성형 가구(부부+자녀)가 많다는 것을 의미한다.

 

 

③ 소득

월 평균 소득 500만원 이상대의 가구수로 순위를 매겨보면

서울 25개구中 강남, 서초, 양천구에 이어 4번째이고,

 

월 평균 소득 700만원 이상대의 가구수로 순위를 매겨보면

강남,서초,동작,영등포구에 이해 5번째에 해당한다.

 

즉, 중상위 소득의 완성형 가족 단위의 세대가 많이 거주하며

이는 자체 수요가 풍부하고, 소비력(구매력)이 상대적으로 높은 것을 의미한다.

 

④ 생활권역

한강에 접한 잠실&신천동을 기점으로 

잠실신천 / 풍납 / 송파방이 / 가락오금 / 문정장지 / 거여마천

으로 구분지을 수 있겠다. 

 

강남최대 업무지구로부터 위치적/시간적 거리에 따라

집값이 형성되어 있다.

 

2. 송파구 입지는 어떠한가?

① 직장 

근로소득자 통계자료를 보면 서울시 근로소득자 580만명 中

강남3구 (강남,서초,송파)에만 170만명이 종사하고 있다.

 

그 중 송파구는 40만명.

대표 금융업무지구인 여의도와 그 숫자가 비슷하며

서울 중심 업무지구인 종로구+서대문구을 합한 숫자와 동일하다. 

 

이렇게 일자리 수요가 풍부하며,

출퇴근 시간에 도로에서 시간을 허비하기 싫은 나와 같은 근로소득자들은

약간의 무리를 해서라도 직장에 가까운 곳에 살고 싶기 마련이다. 

 

근로소득 연말정산 통계자료(거주지 기준)를 살펴보면

송파구 거주 근로소득자의 1인당 연봉 평균은 5천8백만원 수준으로 (서울 평균 4천9백만)

서울 25개구中 강남(8천4백만), 서초 (8천4백만), 용산(7천7백만) 에 이어 4번째로 높다.

 

이를 통해 고소득자들이 송파구에 많이 거주하고 있고,

이런 수요를 만족할 만한 환경과 인프라가 조성되어 있음을 알 수 있겠다.

 

요약하자면,

1. 서울시 25개구 자치구별 일자리 규모 순위 4등
2. 서울시 25개구 자치구별 근로소득 순위 4등 

② 교통

업무지구인 강남,종로,여의도까지의 접근성으로 분석해보면,

생활권별 차이는 있지만 전지역

대중교통 (지하철 or 버스)로 45분내 강남 진입이 가능하며,

1시간이내로 종로, 여의도 업무지구에 접근이 가능함을 알 수 있다.

구분	업무지구	생활권역
		잠실신천	송파방이	가락오금	문정장지	거여마천	풍납
대중교통 (지하철)	강남	20분내	25분내	25분내	30분내	45분내	25분내
	종로	40분내	50분내	50분내	55분내	55분내	45분내
	여의도	40분내	45분내	50분내	55분내	55분내	55분내

* 거여/마천은 상대적으로 가장 업무지구 접근성이 떨어짐

 

③ 학군

중학교의 학업성취도률과 특목고 진학률이 학군을 평가하는 대표적인 평가 지표이다.  

학업성취도률 85% 이상의 중학교 비율이 많을 수록 학군 수요가 풍부한 지역이고,

이는 엄마들이 자녀들을 보냈으면 하는 학교가 많다는 의미이다.

 

 

송파구 소재 중학교 27개中 학업성취도률이 

80% 이상 중학교수는 19개 (약 70%)

85% 이상 중학교수는 12개 (약 45%)로

상당히 높은 비율을 보이며, 

학군을 인한 거주 수요가 높음을 예상할 수 있겠다.

 

④ 환경

- 편의시설

 : 잠실역 인근 대표적으로 롯데타워에 백화점, 몰 등 편의시설들이 밀집해있다.

- 자연환경

: 잠실신천풍납 생활권은 한강에 접해 있어 한강공원을 이용하기 편리하고, 

  잠실 인근 석촌호수, 올림픽공원 등 대형공원이 있어 거주민들의 만족도가 높다. 

 

3. 송파구 아파트, 언제가 기회인가?

① 공급

인구수의 0.5%를 매년 적정 공급 세대수라고 볼 수 있다.

송파구의 적정 신규 공급수량은 3,300세대/년으로 볼 수 있는데,

2024년 2천4백세대

2025년 4천5백세대 (잠실르엘 1,865세대+잠실래미안아이파크 2,678세대)

입주가 예정되어 있으며, 

 

26년 ~ 이후는 신규 공급이 전무한 상황이다.

잠실르엘과 잠실래미안아이파크가 입주하게 되면 

수요 대비 단기적으로 공급이 늘어나서

25~26년 정도에 주변 아파트 가격에 영향을 줄 수 있기에

이 때를 기회로 보고 시세의 변동을 잘 관찰할 필요가 있겠다. 

 

② 호재

 - 지하철 3호선 연장 : 3기 신도시인 교산신도시의 교통 개선을 위한 3호선 연장 계획이 확정되었는데,

   오금역 다음 송파구에도 1개역이 신설 될 예정이다.

  

 - 재건축/리모델링 계획

  : 송파문정가락 중심으로 재건축/리모델링을 추진중인 단지가 30여개 있으며,

    현재 시장 분위기로는 시간이 필요해보인다.

 - 재개발 : 거여마천뉴타운은 아직도 한참 남아 보임 

 

정비사업(재건축/재개발/리모델링)은 사업성 및 정부정책에 따라 사업 속도에 영향을 받는다.

그에 더해 지금은 금리상승, 공사비상승, 매수심리 꺽임 등 요인으로

건설사들은 아파트를 지을 생각이 없어보이기때문에

 

앞으로 3~4년간은 공급부족이 계속해서 누적될 것으로 보인다. 

 

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우리 가족은 아이들이 태어나고 나서는 한달에 1백만 이상 남은 적이 없었던 것 같다.

(맞벌이이긴 하지만 아내의 소득은 들쑥날쑥함)

 

물가는 오르지만 그에 비해 월급 인상율이 작고 

아이가 클수록 써야될 비용은 많아지고,

 

그렇다고 궁상맞게 살기는 싫어서

비싼 명품을 사는 것은 아니지만 가끔가다 옷도 사입고

가족들과 맛있는 건 먹고싶고

 

실직소득(?)은 계속 감소되고 있다.

 

월급만으로는 살기 어려운 세상임에는 분명하기에

부동산, 코인, 주식 어떤 것이든 좋다.

 

하나를 잘 파서 좋은 시기에 좋은 가격으로 자산을 계속해서 사모아야 한다.

 

"공급부족 → 가격상승" 

 

어떻게 보면 쉬운 공식이기에,  이때를 대비하여 잘 준비해보자.

 

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송파구 3줄 요약

1. 입지(직장,교통,학군,환경)와 실거주 만족도가 높은 1급수 청정지역이며, 앞으로도 계속 변화할 지역
2. 잠실래미안아이파크, 잠실르엘이 입주가 예상되는 25~26년이 매수 타이밍이 될 수 있으니 기회를 노릴 것 
3. 단지별 비교를 통해 현재 저평가된 아파트를 찾고 관찰할 것