둔촌 주공(둔촌 올림픽파크포레온) 청약 당첨 스토리 | 대중과 반대로 해야 하는 이유

2023년 1월 13일. 나와 아내에게는 아주 의미있는 날이다.

내 집마련이 언젠가는 해야하는 막연한 꿈 같은 일이었는데, 현실이 된 날. 

 

2022년 11월에 둔촌 주공의 청약 소식을 접하고나서 (지인을 통해 청약 일정을 알게되었는데 그 지인이 기억이 안남;;_)

부랴부랴 아내에게 청약 신청을 하라고 했다. (투덜대지만, 남편이 시키는 것은 잘 함)

아내는 몇 번 해봤던지라 중간중간 물어보는 것도 없이 "오빠 신청했어 이렇게 하면되지?" 하며,

신청완료 소식을 접하고 까마득히 잊어버리고 있었다.

12월 16일 청약발표날.. 출근하고나서 아내에게 온 카톡 "어머 오빠 청약 당첨됬어!!"

 

꿈에 그리던 청약에 당첨되었는데 현금 10억이 있어야하네 ?

 

첫 느낌은 기쁨보다는 걱정이 다였다.

청약 당시 디테일하게 자금 계획은 세우지 않고, 평면 타입만 보고 선호도가 덜할 것같은 (당시 옆호수 세대와 주방뷰 논란)

비선호 평면 타입에 나름의 전략을 세워 신청을 했었고,

 

당첨이 되고나서 알아봤을때 포기할 수 밖에 없는 조건들이 너무나 많았다.

 

1) 중도금 대출 불가(12억이상 분양가)

2) 실거주 2년 의무

3) 전매제한 8년

4) 재당첨제한 10년

 

이게 바로 무지성 청약이었다.

10년 넘게 넣은 청약통장이 쓸모없게 됬구나... 

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우선 제일 걸림돌은 중도금대출 불가였다.

당시 현행법상 분양가상한제 지역의 일반분양 아파트 분양가가 12억 이상이면 중도금 대출이 안나오는 규정이 있었는데,

둔촌 주공(둔촌 올림픽파크포레온)의  분양가는 13억 중도금 대출이 안나오는 단지였었다.

 

분양가 13억중 현금 10억이 있어야 가능한데, 아무리 중산층의 부모의 자식이라 하더라도

현금을 10억을 가지고 있는 사람을 없을 뿐더러 (대부분은 부동산,주식,채권에 묶여있다)

부동산 긴상승기를 지나 하락기로 전환하고 있는 시점으로 시기가 있는 자산을 팔 시기도 아니기에,

깔끔하게 포기하고 경매 공부나 해야지 하고 아픈 마음을 셀프로 달래주고 있었다.

 

PF발 위기를 막기위한 정부의 규제지역해제 일명  "둔촌 주공살리기"

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그런데...

23년 1월 3월 나의 생일날... 혼란스럽게 하는 국토부 보도자료..

"투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 전면해제(강남3구제외)" 를 발표했다.

 

규제를 완화하게 된 배경은 한국 부동산 상승기때 벌여놨던 PF사업이 문제가 되고 있었고 

그 중 하나인 둔촌 주공의 재건축 사업이 중단되면 PF발 한국경제의 위기로 봉착할 우려가 있어서

정부는 둔촌 주공의 청약 성공을 위해 규제를 풀어 계약율을 높히기 위함이었다.

 

보도자료를 요약하면, 전매제한 1년(분양권 당첨일로부터), 실거주 요건 삭제, 중도금대출 제한 삭제.

모든 것이 가능해졌다.

단, 계약금 20%(2.6억)만 맞추면 되었다.

 

여러 케이스를 보수적으로 가정하여 시뮬레이션을 해보고 할 수 있겠다, 아니 해야만 한다는 확신이 들었고,

주변에 도움+신용대출+있는 현금을 정말 탈탈탈 털어 어렵사리 계약금을 맞추어 분양계약서에 도장을 찍고 왔다.

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아내와 나는 분양 계약을 하는 날 눈물이 핑 돌았고, 뜨겁게 가슴이 벅차올랐다.

(여러 사람의 도움이 있었고, 너무나 감사하고 앞으로 지금보다 더 잘 살아야겠다는 다짐을 함)

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지금 혼조의 시기이다.

16~21년 장기간의 호황기를 격고 재작년부터 버블이 꺼지고 조정을 받으며 하락기를 격고있다.

이 하락이, 사람들의 매수심리가 언제 다시 회복될지는 모르겠다.

(긍정적으로 2~3년, 보수적으로 4~5년 가지않을까)

 

둔촌 주공을 포기하지 않고 계약까지 Go 한 나름의 이유 3가지

 

1. 분양가가 비싼가 VS 저렴한가?

둔촌 주공의 분양가는 13억이다. (옵션 넣으면 13억3~4천, 취득세 3.3%까지 하면 13.7~13.8억)

시기가 이런지라 (주변지역 송파구, 강동구 아파트 고점대비 약 25% 빠짐) 고분양가라고 언론을 기사를 뿌려대고

대중들을 공포에 떨게 했다.

 

최악의 상황으로 서울 집값이 40%로 까지 하락한다고 가정해보자 (고점대비 40% 빠지면 한국의 경제 위기상황이지만..)

비교 대상이 되는 헬리오시티의 전고점(30평형, 23억 7천만) 대비 40% 떨어진 가격(약14억)보다 둔촌 주공의 분양가가 더 "싸다"

 

그리고 둔촌은 2025년 신축, 헬리오시티는 2018년식 준신축으로 년차로는 8년차가 난다.

입지 차이는 있지만, 둔촌은 송파 생활권에 올림픽공원을 끼고 있고 강남 직통노선이 9호선으로 차이가 극복된다고 판단.

 

결론 "싸다"

 

2. 입지가 좋은가?

둔촌 올림픽파크포레온은 행정구역상 강동구이지만, 송파구와 경계에 있어 송파 생활권역이다.

송파구는 1급지, 강동구는 3급지로 평가되지만 둔촌은 송파권역으로 2급지(성동구, 광진구, 마포구) 정도로 보면 되겠다.

그리고, 1만2천 세대의 초대형 단지로 단지내에 초중고가 있어 아이 키우기 매우 좋을 듯.

그리고 고소득 일자리가 모여있는 강남구(강남구 일자리수 약170만)에 접근성이 매우 좋다.

 

3. 부동산의 양극화

서울시 인구는 줄고 경기도 인구가 늘고 있다.

이유는 소득 대비 집값이 서울이 너무 비싸져버렸기 때문이다. 

그런데 직장에 대부분은 서울에 있기떄문에 서울로 출퇴근이 가능한 경기도에 서울의 인구가 이동하고 있다.

 

5천만 인구중에 서울 경기에만 2천만이 모여사는 나라.

수요&공급곡선을 꼭 그려보지 않아도 부동산 양극화는 이미 예견된 일이지 않을까 싶다.

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대중과 반대로 해라, 공포에 사고 환희에 팔아라!

 

저명한 투자가들이 쓴 책에서 많이 봤던 문구이다. 하지만, 대중은 거꾸로 하기 마련이다.

공포가 두렵고 손실이 두렵다. 남들이 돈을 벌 때 나는 가만히 있으면 손해보는 것 같은 기분이 든다.

 

경제는 심리인 것 같다.

코로나 이후 주식계좌를 어떻게 만드는지도 모르던 5~60대 아줌마들은 주식판에 몰려들었고,

아파트 가격이 천정부지로 치솟던 그때 영끌했던 2~30대들은

지금 남몰래, 조용히 피눈물을 흘리고 있다. (내가 산게 오르면 주변에 자랑하고, 잃으면 얘기 안함)

 

고점일때 헬리오시티의 최고가는 23억이었는데 그 기조에 둔촌 분양이 13억에 나왔다면

로또분양 기사로 도배가 되었을텐데 지금은 주변시세가 14~17억까지 내려가니 13억이 비싸다고 사람들은 생각한다.

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부동산사이클, 주변시세, 금리, 자신의 상황, 세계정세, 저출산, 수요공급 등 여러가지의 상황을 가정해야겠지만,

본질적인 그 부동산의 가치에 집중하면 조금 더 확신을 갖을수 있게되고 생각이 명확해지는 듯 하다.

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한달간 장고끝에 내린 결론이다.

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하나님이 도와주신 것이고, 목표를 세우고 마음속 간절함이 이룰수 있게 해주는 것 같다.

그리고 운이 좋았다.

(모든 것은 연결되어 있고, 내 생각이 지구 반대편 끝까지 가서 영향을 미친다. 왓칭)

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끼워맞춘다 볼수도 있겠지만 입주시기와 자녀의 초등학교 입학시점, 초등학교 위치, 5호선 위치, 커뮤니티센터, 뻥뷰,

자전거 출퇴근거리의 적정성, 처가집과의 접근성, 여행을 본격적으로 시작하려는 우리 가족에게 좋은 위치

기막힌 타이밍의 부동산 규제완화.

 

지금 둔촌 올림픽파크포레온은 '24년 7월 기준 21억선에서 입주권, 분양권이 거래되고 있고, 

1년만에 7~8억 자산가격이 상승했다.

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월급쟁이로 부자되기는 이제부터 시작이다.

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입주까지 자금계획 잘 세우고,

공부하고 실천하고 감사하자.

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기분 좋은 날이다.